房地产业是以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业，是具有先导性、基础性、带动性和风险性的产业（投资和收益周期长，存在较为明显的周期波动现象）属于第三产业 房地产行业是国民经济的基础性产业，在国民经济中起到骨干性、支撑性作用的产业，因为本身具备较高的增长率，还能够带动其他产业的增长。

　　据统计数据显示，2020年我国房地产业增加值为7.45万亿元，对国民经济的贡献率为7.34%,相比于2011年增长了1.65个百分点。纵观近十年，基本上保持在稳步增长态势。在第三产业中，房地产业三产占比也达13.5%，仅低于零售业和金融业，极大助推了第三产业的发展。

　　1、 土地的开发和再开发：土地一级开发，是指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地、乡村集体土地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件（熟地），再对熟地进行有偿出让或转让的过程。

　　6、房地产物业管理：对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序；

　　我国房地产繁荣和迅猛发展始于1998年的住房制度货币化改革。1998年国务院发布《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（23号文），结束了福利分房制度，标志着中国商品房市场的开启，同时第一次将房地产确立为经济新的增长点，意味着房地产时代正式到来。

　　我国房地产近20年来发展迅速，从1998开始到2018年为止，中国的房地产市场经历了20年的高速发展。销售额从2513亿上涨到13.4万亿；销售面积从1.22亿平上涨到17亿平；投资从3614亿上涨到11万亿；新开工面积从2.04亿平上涨到18亿平；竣工面积从1.76亿平上涨到10.75亿平；呈现周期波动式的螺旋向上增长。

　　据国家统计局所示，（如图一所示）房地产的主营业务收入在2008年国家刺激住房消费后逐年攀升，增、长迅猛。2012年首次突破5万亿元，2018年突破10万亿元，2019年达到110239.78亿元。

　　销售面积也是逐年攀升，据国家统计局数据显示（如图二所示）尤其是2015年后销售面积首次突破150000万平方米，2020年达到176086.22万平方米。由此可见房地产业发展在此期间非常快速。

　　另外，从价格看，据国家统计局统计显示（如图三所示）近10年商品房/住宅商品房平均售价涨幅较大，从2014年每平方米均价6000多元到2019年每平方米均价9000多元，可见房地产发展火热。

　　2002-2004年房地产出现过热苗条，2002年后房地产宏观调控全面展开。2008～2009年，国际金融危机爆发，为稳定经济增长、避免房地产市场下滑，政策开始转向刺激住房消费，推出信贷支持、增加保障房供应和税收减免政策，房价大涨，这个阶段是我国房价的一次飞跃。2010年全面祭出限购措施，房地产过热势头得到暂时限制。2014～2016年，主要是放松限购限贷，加强信贷支持和税收减免。2015-2016年一二线房价暴涨，三四线平稳，区域分化明显。中国房地产的又一次飞跃，一二线房价基本上翻番。具体调控时间线如图四所示：

　　图四：2000-2018我国房地产调控周期时间线年房地产市场呈现“一二线高房价、三四线高库存”的区域分化现象。

　　1）发展减缓。中国城市化水平已经比较高，未来增速将会显著降低。且住房质量已大幅提高，也就是说老城市的折旧改造量会大幅减少。住房市场已基本平衡，人均住房面积不会再大幅增加。

　　2）中国房地产的建设将集中在三大热点地带。新房的建设主要将集中在三个热点地带。一是中心城市，即省会城市和同等级别区域性的中心城市。二是大都市圈。超级大城市会形成都市圈，三是热点地区城市群。城市群中的大中型城市往往也会是今后十几年房地产开发的热点。

　　3）未来十多年中国房地产企业数量将减少。中国房地产开发企业的数量居世界之最，差不多每一万人对应一家以上的房地产公司。未来的十几年时间里，基于新房交易规模的降低的趋势和房地产业高质量转型的要求，房地产开发企业必然会优胜劣汰、大幅萎缩。

　　房地产需求是多种多样的，根据其需求的性质大致可分为三种类型：生产性需求（如厂房、商铺、办公等经营性用房）、消费性需求（居住需要）、投资性需求（作为一种价值形式储存以达到保值增值的目的）。

　　以上三种需求最广泛和普遍的就是消费需求。中国住宅总量需求至少来源于四个方面：第一，现有城镇居民要求改善住房条件或者城市家庭子 女长大后成家对于住宅的需求。第二，大量农民涌进城市，我国城市化水平将会保持长期的高速发展。第三，城镇旧住宅拆迁带来对新房的需求。第四是中国每年较高人口的出生率，据国家统计局所示（如图五所示）我国人口出生率除2020年外都在10%以上，在2012年处于顶峰，达到14.57%的人口出生率，这部分人将是中国房地产行业长久发展的不竭动力，因此房地产行业拥有巨大的市场。

　　另据国家统计局显示（如图六所示）住宅商品房销售面积逐年增长，且涨幅较大。2020年住宅商品房销售面积达到154878.47万平米，可见需求较大。

　　3、资金供应量和利率。由于房地产的价值量大，开发建设需投入大量资金，除自有资本金投入外、还需银行等金融机构开发的支持，据统计，房地产开发资金中直接和间接来自银行的约占60%，依存度很高。因此，国家的货币政策对房地产供给的影响极大。若货币供应量紧缩，对企业的开发减少，建设资金紧缺，必然导致房地产供给量下降；反之，当货币供应量扩张，对企业的开发增加，建设资金充裕，则房地产供给量上升。

　　4、税收政策。税收是构成房地产开发成本的重要因素，我国各种税费约占房地产价格的10%~15%。如果实行优惠税收政策，减免税收和税收递延，就会降低房地产开发成本，使同量资金的房地产实物量的供给增加，会提高开发商盈利水平，从而吸引更多的社会资本从事房地产开发，最终会增加房地产的供给量。

　　5、建筑材料供应能力和建筑能力。建筑能力是决定房地产供应水平的直接因素。所以，房地产供给水平也必须与建材的供应能力相适应。

　　6、房地产开发商对未来的预期。其核心问题是房地产开发商对盈利水平即投资回报率的预期。若预期的投资回报率高，开发商一般会增加房地产投资，从而增加房地产供给；若预期的投资回报率低，开发商一般会缩小房地产投资规模或放慢开发速度，从而会减少房地产供给。

　　据国家统计局所示（如图七所示）近些年来我国房地产企业个数呈现逐年上涨趋势，在2019年达到112782个，供给充足。

　　总体来说，随着人口下降，需求增速逐渐放缓，但企业数量较多，不少城市的库存房屋、空置率都比较高，整体处于供过于求的状态，导致不少城市2019年以来出现房价下跌的情况。

　　但是也有一定分流，经济增速较快核心城市、核心经济区域，由于人口流入、经济发展预期强烈，需求更大，而供给不能增加，房价仍然在上升，但经济相对落后城市、区域由于人口流出、经济发展预期较差、老龄化加剧，需求放缓，而库存房屋较多，房价是下跌的。

　　中国前十房地产公司排名分别是：万科地产、万达地产、恒大地产、绿地地产、保利地产、中海地产、碧桂园、华润置地、龙湖地产、富力地产。

　　万科成立于1984年，高新技术企业，中国最大的专业住宅开发企业之一，目前是国内领先的城乡建设与生活服务商，公司业务聚焦全国经济最具活力的三大经济圈及中西部重点城市。从2016年到2020年接连上榜，跻身《财富》“世界500强”。

　　万达集团创立于1988年，目前是以现代服务业为主的大型跨国企业集团。万达地产集团是中国较早城市旧区改造、较早跨区域开发的房地产企业，是世界领先的城市综合体开发企业，已在全国开发建设数百个万达广场、万达酒店、万达城、万达茂和住宅项目。

　　恒大地产于1997年在中国广东省广州市成立，是中国恒大集团的下属控股企业。恒大地产在中国280多个城市拥有870多个项目，与全球860多家知名企业战略合作，实施精品战略，打造高品质、高性价比产品，开创行业“全精装修交楼”“无理由退房”“网上销售”先河。

　　绿地控股集团有限公司成立于1992年7月18日，是中国市场化改革浪潮中诞生的代表性企业之一。目前已经形成了“以房地产、基建为主业，金融、消费、健康、科创等产业协同发展”的综合经营格局。

　　保利房地产（集团）股份有限公司是中国保利集团控股的大型国有房地产企业，是中国保利集团房地产业务的运作平台，国家一级房地产开发资质企业。

　　中海地产（中海企业发展集团）隶属于中国建筑集团有限公司，1979年创立于香港，1992年在香港联交所上市。中海地产拥有40余年房地产开发与不动产运营管理经验，业务遍布港澳及内地70余个城市及美国、英国、澳大利亚、新加坡等多个国家和地区。

　　碧桂园集团总部位于广东省佛山市顺德区，是中国最大的新型城镇化住宅开发商。采用集中及标准化的运营模式，业务包含物业发展、建安、装修、物业管理、物业投资、酒店开发和管理，以及现代农业、机器人。

　　华润置地有限公司是华润集团旗下的地产业务旗舰，是中国内地最具实力的综合型地产开发商之一，是中国地产行业规模最大、盈利能力最强的地产企业之一。

　　龙湖地产有限公司，创建于1993年，成长于重庆，发展于全国，是一家追求卓越、专注品质和细节的专业地产公司。龙湖在地产中国网举办的红榜评选活动中，两次上榜。

　　广州富力地产股份有限公司成立于1994年，总部在广州，集房地产设计、开发、工程监理、销售、物业管理、房地产中介等业务为一体，拥有国家建设部颁发的一级开发资质、甲级设计资质、甲级工程监理资质、一级物业管理资质及一级房地产中介资质，是中国综合实力最强的房地产企业之一。

　　从国家统计局数据和各公司年报数据汇总结果来看，我国房地产业的集中度水平较低，属于竞争型，竞争比较激烈，但是目前有集中度逐渐提高的趋势。未来房地产行业市场集中度将进一步提升，小型开发商将会通过转行调整、关闭破产、重组兼并等方式逐步退出。据统计，全国约有十多万家房地产开发企业，在实际开发中，15%的开发商建设开发量占到总开发量的95%，剩下85%的企业建设量只占5%，大多数根本就是趴着不动的僵尸企业或空壳公司。随着房地产行业优化供给，会提高入门槛，僵尸空壳企业将逐渐被消除。

　　由以上数据可知，房地产行业是低利润率行业，开发房地产需要大量的资金成本，拿地成本逐年上升是导致利润率下降的主要原因。

　　不同的小区，地理位置、配套、学区房、周边交通、距离三甲医院的位置均存在差异化，这也决定了是否有升值空间。

　　房地产产品本身差异化较为明显，体现在地理位置、配套、学区房、周边交通是否便利，附近是否有三甲医院等，这些都是绝大部分人在买房时首先考虑的必要因素，其次体现为消费者主观认为的差异化存在，比如房地产开发商的社会影响力，品牌口碑，价格等。由此也产生出来了企业之间的竞争关系。

　　但是目前我国房企数量仍然过多，决定了房屋的居住属性也决定了以上差异化程度不太强，这也决定了该产业的市场集中度较低。

　　房地产市场整体规模有限，头部企业规模大，导致的新企业难以进入，目前来看，一二线城市还有一定空间，县城都人口净流出了，总体市场空间在缩小，而老企业该拿地的都布局的差不多了，新企业进来也难以吸引消费者获得市场空间，必然成本高，形成高壁垒。

　　但是房屋本身不容易量产来降低成本，新进入厂商如果有更强的营销能力、更好的地段也有一定的竞争力，因此整体上来说，中壁垒。

　　房地产业开设企业要经过严格复杂的审批程序，具体开发情况也要受到政策和法规的制约。我国房地产市场处于密集的政策调控之下，政策主要着力点在于调控房地产企业的土地和资金获取。

　　综上，我国房地产业属于中度进入退出壁垒的产业，这也决定了房地产业的市场集中度比较低。但是未来也有提高的趋势。

　　我国房地产业近几年增长较快，但是没有新技术的支撑，仅仅依靠市场规模的增长，而引起企业规模的增长，企业间价格竞争激烈，企业数量多而中大型以上企业数量较少。房地产本质上来说是出售的是不同地方楼盘的销售服务，不像工业是量产的，不能通过量产去降低成本，不容易规模经济。

　　另外，一个小区内的楼是有限的，而且地产商也有自己的商业考虑，太多了也不一定获利更多，少了反而造成一种稀缺，还喜欢捂盘惜售，所以主观上也不倾向于规模太大，所以总体上规模经济不显著。

　　以我国房地产公司头部企业万科为例，如图五所示，为万科企业的主营业务构成，房地产考司法及相关资产经营业务占比94.26%,占绝大部分比重，物业服务和其他业务分别只占5.14%和0.6%。多元化经营较少，其他企业也是如此。

　　我国房地产企业大多是中小企业，竞争激烈。低价开盘是指楼盘在第一次面对消费者时，以低于市场行情的价格公开销售。企业为了确保自己的市场份额，提高知名度打开市场，宁愿牺牲一些短期利益，向潜在进入者传递出盈利水平不佳的消息，从而阻止其进入，而且也会促使对手接受一个较低的兼并价格。

　　但低价开盘，作为一个局部的促销活动问题不大，若作为一项长久的策略，则必然会影响楼盘的档次定位和实际运作。

　　对我国房地产开发企业来说，尽管它知道消费者分属于不同的群体，也了解每个群体的偏好特征，但它不能具体确定到某一特定消费者到底属于哪个群体。这种情下，房地产开发企业就通过针对不同的消费者设计不同的价格的政策，让消费者自行选择，从而实现对消费者的二级价格歧视。不同产品之间的差异形成不同的对外销售价格。在房地产企业实行差异性定价策略的时候，价格歧视无形中也形成了。

　　2中差价突出均好。一般是单体楼层较为适中的板楼。中段的楼层差价适中有利于强化产品的均好性，为购房者提供更多的户型选择。

　　3高价差销售。较高的楼层价差有利于强化产品间的品质差距，同时也是为购房者在购买产品时就划上一种社会阶层的标识。

　　房地产业属于经验品和信任品，应选择信息性广告和劝说性进行投放，不仅描述产品的特征以及销售价格等基本信息，而且从消费者的切身利益出发，告诉消费者该品牌商品优于其他品牌商品的独到之处，改变消费者的看法，形成消费者对本企业产品或服务的特殊偏爱，从而判定选择本企业的产品或服务。

　　房地产业的销售强度很低，即销售费用占营业收入的比例很低，表明房地产业产品在销售上的支出很低，即该产品容易销售，但是几乎不会影响房地产企业的集中度，进出壁垒和产品差异化，对市场结构几乎没有影响。

　　1.2021年 9月，碧桂园服务宣布已于当日与彩生活（签订股权转让协议，收购邻里乐控股集团有限公司。（彩生活是国内第一家上市的物管公司，对整个物管行业的示范效应明显。）

　　由以上数据可知我国房地产企业研发创新程度很低，未来上升空间还有很多，需要政策大力推动房地产业的创新发展，且房地产业同质化现象严重，创新就显得更为重要了。

　　根据公开资料显示，中国房地产产业本身和产业链占中国GDP的30%以上，其中房地产业本身约占11%，而房地产产业链总量占20%以上(直接影响占10%，间接影响占10%以上)。这也表明了房地产产业链对显示出经济的重要性。

　　其上业包括建筑行业、建材行业、机械行业、钢铁行业、化工行业和银行业。涉及相关部门诸多，覆盖面广。上游产业、基本上在国内各产业垄断弱，无超额利润，对房地产业的纵向垄断弱。

　　其下业包括装饰行业，家具行业，家电行业，物业行业，装修行业和中介行业，涉及部门也很多，覆盖同样广泛，且直接面向消费者，与消费者联系紧密。下业在国内的整体利润率相对较高，垄断程度低，消费者在家具家电，屋内装饰的选择上有很多。

　　1、防水：据工信部统计，2019年全行业规模以上企业收入达到990.4亿元。龙头企业东方雨虹约占9.16%，另外两家上市公司科顺股份和凯伦股份的市场份额分别为2.35%，0.59%。

　　2、管材：据公开资料统计：2018年全国塑料管材销售收入为3231.3亿元，中国联塑占比最高，约为7.34%，永高股份和伟星新材分列二、三位，市场份额分别为1.66%和1.41%。

　　3、涂料：根据《涂界》发布的“2019年中国涂料企业100强排行榜”，中国涂料行业规模约4085亿元，外资品牌众多，其中，立邦全年销售收入达到163.73亿元，市场份额4.01%，其次是PPG和阿克苏诺贝尔，市场份额分别为2.59%和2.54%。

　　4、门窗五金：2019年全国建筑业房屋竣工面积40.24 亿平方米，我们按25%占比计算，门窗面积约为10.06 亿平方米；平均每1.5平方米拥有一套门窗五金，市场需求约6.71亿套；假设每套均价70元左右，估计总市场规模近470亿元。唯一一家上市五金公司，坚朗五金的市场份额为6.65%。

　　5、装修行业：2020年，我国住宅装修市场产值2.00万亿元，较上年减少0.24万亿元，同比下降10.71%；我国上市的装修公司有东易日盛集团（北京著名家居装饰集团，以“作今日名牌，创百年企业”为宗旨。立足在中高端家居装饰设计与施工等多个方向）。

　　6、家电行业：2020年我国家电行业主营业务收入1.48万亿元，同比下降1.06%；利润1157亿元，同比下降5.61%。我国上市的家电行业有美的集团（总市值5038.41亿元），格力电器（总市值2095，50亿元），海尔智能(总市值2584.32亿元)等。

　　房地产业与民生息息相关，前后相关产业联系非常广泛，，是国民经济各物质生产部门和人民生活的基础性产业，对拉对经济，带动就业均具有很强的作用，因此是投资的重要领域。

　　库茨涅兹周期：（房地产周期15——25年左右）刚好是一代人的开始，决定库茨涅兹周期的主要因素有两个，一是居民财产购建，二是人口转移，人口增长和城镇化。

　　据国家统计局数据显示，（如下所示）近20年来，我国人口出生率在2012年达到峰值，14.57%的人口出生率。在2016年开放二胎之后又有出现一波上涨，但在2020年人口出生率仅有8.52%。由此不难推测出在2037年左右和2045年左右房地产市场会出现一波高涨。

　　由图二可以看出，在2000年以前我国乡村人口数量居多，城镇人口数量较少，随着城镇化和人口转移，我国房地产市场出现高涨 ，在2000年后，我国城镇化水平不断上升，城镇人口数量越来越多。房地产开发企业的主营业务收入和商品房销售额也在逐年递增。

　　房地产业是顺周期行业，国家经济发展好，自然会加大基建投资力度，从而带动房地产市场发展，同时人民收入高，房地产市场也会火爆。

　　地产在这16年以来，整个地产板块有三个明显的大机会，这三个大机会都跟政策有关，2006年是基础建设腾飞的起点，2008年的四万亿救市计划托底经济也是从基础建设开始的，2015年更是借助一路一带把基础建设推出国门。实际上的基础建设走势跟房地产是同步的。

　　“十四五”规划和2035远景目标纲要出炉，部署了2025年常住人口城镇化率提高到65%。聚焦房地产行业，提出完善住房市场体系和住房保障体系，让全体人民住有所居、职住平衡。

　　1.继续坚持“房主不炒、因城施策”的政策主基调，租赁、保障持续发力环节大城市住房难题。1强化政府主体责任，更好地落实稳地价、稳房价、稳预期的长期调控目标。2热点城市或效仿北京、上海，商品住宅用地出让实行限房价、竞地价，指导开发企业理性拿地。严控个人住房投放节奏，并对购房者首付资金来源、债务收入比例等加大核查力度。以税收调节为主要手段，打压市场投资炒作氛围，例如增值税征免年限从2年提升至5年，延长住房持有年限，规避寄望于短期房价上涨后投资套利。3刺激拉动人口长期净流出的弱三、四线.盘活存量土地资源，探索跨区域交易，实现市场配置集约化管理。

　　3.新型城镇化仍是房地产行业制度红利，户籍制度改革成助推剂。“十四五”时期我国常住人口城镇化率将由2019年末的60.6%提升至2025年末65%，未来5年常住人口化率约有4个百分点的增长空间，大约5600万人将由农村迁移至城镇，期间有望带动大量的购房需求，进而给房地产市场提供坚实的需求支撑。且可以期许的是，随着新晋落户人口持续增多，房地产市场将明显受益，潜在购房需求依旧充裕，且为刚性，有望在较长时间周期内有序释放。

　　4.市场份额将向城市群和都市圈集中，核心与卫星城市市场价值重构。推动城市群一体化发展，建设现代化都市小圈。目前，已经获批的19大城市群，承载了我国75%以上城镇人口，贡献了80%以上的GDP。长三角、粤港澳、京津冀、长江中游和成渝这5大城市群或将成为新一轮发展高地、市场占有率也将稳中求升。

　　5.优化生育政策、高校入学升学率升至60%。支撑楼市成交整体走稳。大批高校毕业生有望转化为房地产市场潜在置业需求，并有较强购买支撑力。受此影响，“十四五”时期仍有较强劲需求支撑，成交规模大概率将持续走稳。

　　1、房地产业的产业链长、只要人类社会存在并发展，这一产业总是存在的，我国房地产业现阶段过了飞速发展的高峰期，但仍是我国主导产业之一，而且根据我国城镇化进程的发展阶段，目前行业低估显著，是未来仍有机会再次发展，具有投资价值。2、房地产是一个明显的政策带动的行情，一旦政策松动，该行业的机会还有的，如果没有明显的大的政策，作为一个已经成熟的行业，行业龙头的利润还是不错的。应把握政策趋势，在低估时适当进行布局。